●　五角场发展

一位老教授的记忆

　　从进复旦读书，到毕业留校任教，复旦大学教授吴欢章在五角场附近住了半个世纪。在他的印象里，从上世纪50年代至70年代，环岛周围只有几家卖阳春面和馄饨的小饭铺，一两家货色简陋的布店，一家铁匠铺，还有一个单开间兼售报刊的小邮局。要购物，人们的口头禅是“去上海”。在大家的心目中，似乎五角场并不属于上海的一部分。  

　　改革开放后，这里也建成了一些居民住宅和百货商厦，但依然遍布的小商小贩，给人以“消费层次低”的印象，滞后于上海整体发展。

　　繁华商圈带来人气

　　现在的五角场，有多个重大工程项目正在迅速推进。中环线杨浦段工程接近尾声，按计划将于今年春天竣工。这条快速干道将邯郸路、翔殷路连接起来。  

　　地铁，将为五角场带来无穷的商机和人气。如今，轨道交通 M8 线也在紧锣密鼓地施工，对于从中原地区通向人民广场的这条地铁 “ 杨浦线 ” 来说，五角场是一个重要的枢纽。

　　今年，最引人注目的五角场环岛也将揭开神秘的面纱。原先的花坛位置，正在扩建为一个椭圆形的下沉式广场，上面是中环线高架，再往上，将覆盖一个钢结构的“彩蛋”。  

　　环岛的下沉式广场也有 5 个角，通往周围高档商厦聚集的 “ 时尚地带 ” ： 已开业的华联商厦杨浦店人气鼎盛。百联又一城摩尔已完成了打桩工程，正一点一点 “ 长高 ” ，建成后将入驻精品百货和 4 个迷你电影院，里面还将诞生上海第一家真冰溜冰场 。朝阳百货爆破后的平地上，将矗立起总面积达 18 万平方米的万达商业广场 mall ， 南北 400 米，东西 120 米，内有 3 条步行街，集百货、 超市 、精品店、书城、 餐饮 娱乐 于一体 。翔殷路上，一个集五星级酒店、高级写字楼、高档文化 娱乐 设施于一体的金亿广场已开始招标。

　　五角场的繁华指日可待。

　　迈向知识型“上只角”  

　　五角场的巨变将辐射大杨浦。记者从杨浦区委获悉，五角场不仅仅是一个交通、商业意义上的城市副中心。作为杨浦知识创新区的核心区域，五角场将是一个融大学校区、科技园区、现代生活区和现代服务区为一体的城市副中心，鲜明地体现出“科教兴市”的主题，成为知识杨浦腾飞的引擎。  

　　杨浦是上海智力资源最为密集的地区。区内有 10 多所高校，约占全市全日制高校的三分之一，还有 7 所成人高校和近百家科研院所，拥有 44 位两院院士和 5000 余位教授、副教授。博士、硕士生占据全市的 50 ％，在校全日制大学生占据全市的 40 ％，此外还拥有几十个国家级重点学科或重点实验室。这是杨浦得天独厚的一笔宝贵财富。  

　　而今，杨浦区正运用这笔财富，向“东方硅谷”目标进发，打造知识创新大杨浦。  

　　园区孵化出“金凤凰”  

　　同济大学旁一条僻静的赤峰路总共只有 800 米长，却云集着 500 多家与建筑设计有关的企业，年创产值 10 亿元以上。这条 “ 同济现代建筑设计街 ” 上，从老板到打工者几乎全和同济大学有关。赤峰路以建筑设计为龙头，发展汽车研发、环保设计、生物医药、艺术传媒等知识型服务业，与周边的密云路、四平路相连，形成了一条 “ 环同济产业带 ” 。  

　　这是杨浦区政府在高校院所的周边地区建立的 6 个知识产业带之一。 6 个产业带目前已有中小科技企业 1800 多家，已有多家成功上市。在这些大多由教师、学生创办的企业中，每年申请技术专利数达到 1200 多个。

　　走进位于邯郸路国定路的高新技术创业服务中心杨浦孵化基地，这里以其低廉的租金吸引了 200 多家新办企业落户，其中一半是由复旦师生创建的。

　　创业服务中心负责人介绍说，到这里来“孵化”的企业 3 到 5 年就可 “ 毕业 ” 。目前，已有 16 家企业从这里 “ 毕业 ” ，包括复旦光华、万申信息等知名企业。园区孵化出了一只只 “ 金凤凰 ” 。  

　　知识新天地的美景

　　去年12月29日，上海创业者公共实训基地在国定路奠基，这也是上海六大公共实训基地之一。现代服务业，也开始在五角场聚集。  

　　从五角场环岛沿着淞沪路往北直到江湾新城，西至复旦大学，东面包括江湾体育场，这一片 0.83 平方公里的区域，将是崭新的杨浦知识创新区中央社区。中央社区又称 “ 知识新天地 ”，分为大学科教中心、公共活动中心、生活工作区和科技园区等几部分，是科技人员创业和生活的好去处。

　　这里将新辟科技大道、创业大道、大学路等。江湾体育场面临整体改造，但体育场那座标志性历史建筑将被保留。  

　　中央社区的一期工程，包括大学路、复旦广场、江湾体育场和科技展示活动中心的建设和改造，可望于今年复旦百年校庆前完成。再过两年，中央社区将初具规模， 2010 年全部建成。

商业巨头圈地五角场

　　位于五角场的华联商厦杨浦店可谓是 "鱼和熊掌兼得"。去年1.6亿元的商业销售赚了利润2000万元，这还不算，买下产权的店铺增值要远远大于这个数。华联股份副总裁李国定日前对记者说，两年前以每平方米1万元的价格买下的商铺，现在2万元都舍不得出手呢。

地产赚了大钱

　　前年年底开张的华联商厦杨浦店是以买断产权的形式开店的。华联股份出资 1.2亿元买断了建筑面积约1.2万平方米的金岛大厦5层商场。据说，先前曾有数家著名百货企业与金岛大厦洽谈过，并开出每年1500万元的租金价格，但由于金岛大厦封顶后，因资金问题造成工程搁浅，急需资金展开后续工程，因而最后接受了华联股份低价买断的做法。加上5000万元的装修费，华联股份以1.7亿元的总价开出了华联杨浦店。

　　从店铺开张的一刻起，地产增值便大大超过了商铺经营带来的利润。杨浦店刚开张，有人就想以每平方米 1.2万元的价格收购。随着五角场日益被看好，其商铺价亦扶摇直上。如果以每平方米2万元现价计算的话，华联仅在地产这一块就赚了整整一个多亿。

商铺有价无市

　　大面积收购五角场商铺，华联可能是第一家，也是最后一家。现今，五角场商铺早已是有价无市，只租不售。

　　继华联商厦杨浦店之后，华联股份又刚刚开工了 14万平方米的华联又一城购物中心。而本月底，占地90亩的万达商业广场也将开始动迁。另外，广东麦科特集团投资11亿元建造的集五星级酒店、高档写字楼于一身的麦科特金亿广场也已启动。与先前资金"套牢"的金岛大厦只售不租相比，即将新增的37万平方米的商业商务面积几乎是只租不售。

　　万达商业广场选择的是 "订单商业"的模式，地块尚未动迁，进驻的大商家大多已确定，沃尔玛、大洋百货、吉盛伟邦等，主角到位，周边小商铺的租金早已令人看不懂。而华联又一城虽然招商未定，但整体思路也是开设卖场、主题百货等。"肯定不会卖掉商铺产权。"华联股份副总裁李国定坦言。看来，今后要想在五角场买到一家产权商铺，恐怕是难上加难了。

并不在意"重复"

　　建设中的五角场三大商业项目再加上现有的 4.5万平方米商业面积，数年后五角场商业面积将达40万平方米之巨。

　　细看具体项目，似乎重复的不少。万达商业广场和华联又一城均为 "销品茂"，其中又都有大卖场和主题百货；华联又一城中有一个8厅影院，而麦科特金亿广场规划中有一座目前全市最大的10厅影院；即使是同一家投资商，华联股份已在五角场建了华联百货，又要在华联又一城中再建一个百货店。

　　似乎投资商对这样的重复并不在意。华联股份李国定说，两销品茂 " 有竞争，也有错位。商业集聚将更加集聚人气。至于华联是否会在五角场投资两家百货店，他认为，有可能在华联又一城中建一个高端百货店，也可能把现今的华联百货移植进去，原有的物业再进行其它处置。目前，抢占先机是第一位的，因为五角场将是上海的第二个徐家汇。

上海：五角场渐露“第二徐家汇”相

　　你有东方商厦，我有东方商厦杨浦店；你有港汇，我有百联又一城；你有 “太平洋”、我有“大西洋”……本月5日，华联商厦杨浦店将正式翻牌为东方商厦杨浦店，“华联杨浦店翻牌为东方商厦，将为五角场成为第二个徐家汇添上重重一笔”，百联集团百货事业部人士对记者这样说。

　　众所周知，东方商厦是徐家汇商圈最早落户的高档百货，东方商厦之后，太平洋百货、汇金百货、港汇广场、美罗城等先后落成，老六百也斥资改造。徐家汇商圈在短短 10多年的时间里，一举成为沪上发展最快的商业中心，改写了原先“四街四城”商业格局，尤其是东方商厦、太平洋、六百、汇金百货错位竞争，至今为沪上商界津津乐道。东方商厦杨浦店“变脸”之后，五角场商圈的美好未来已经越来越值得人们期待：在五角场的五个角上，一批新建筑正拔地而起，万达商业广场的地块上，26万平方米的“销品茂”将启动建设，里面可能有世界商业巨头沃尔玛、家得宝落户。另外，在翔殷路、淞沪路的转角上，将于2007年开张营业的百联又一城正在紧张施工，建成后规模达到11万平方米，除了精品百货、迷你电影院，里面还将诞生上海第一家真冰滑冰场。

　　目前，五角场地区正在加紧建设交通基础设施。作为中环线重要控制点的五角场工程将于今年5月底建成，包括高架道路、车行地道、下沉式广场及环岛的地面道路，五角场交通将呈现4层立体交通，这些将为商圈未来发展提供源源不断的客流。

　　此外，五角场商圈地处正在规划中的江湾———五角场市级副中心的核心地带。该地区是上世纪末和本世纪初上海市开发建设的重点之一。目前已有复旦、同济、财大和第二军医大学等10多所高等院校和近百所科研单位入驻，是上海市教育、科研院所最密集的地区之一。随着副中心规划的逐渐展开，五角场商圈周边的购买力有望大幅提升。

　　有关专家指出，五角场在吸收徐家汇商圈成功经验的同时，应避免徐家汇商圈的一些教训。目前困扰徐家汇商圈发展的最大难题是交通组织、停车设施以及公共活动空间等问题，这些都应该引起后来者注意。